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住房租赁步入存量时代,如何让每一套房都增值?
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简介随着房地产转向“存量更新运营” ,我国住房租赁市场迎发展新阶段。业内一项数据显示,目前全国潜在用于出租房源已超6000万套,住房租赁市场正式进入存量时代。大量闲置住房涌入的同时,当下租赁市场却面临着出 ...
随着房地产转向“存量更新运营” ,住房租赁增值我国住房租赁市场迎发展新阶段。步入
业内一项数据显示,存量目前全国潜在用于出租房源已超6000万套,时代住房租赁市场正式进入存量时代。何让大量闲置住房涌入的每套同时,当下租赁市场却面临着出租周期延长、房都租金水平下降的住房租赁增值新挑战。需求端也在日新月异发生转变,步入品质租赁、存量家庭租赁......市场供需错配愈发凸显。时代
业主该如何抉择?如何实现存量资产的何让价值最大化?成立13年的自如提供了一种解题思路。三年前,每套自如推出全新的房都“增益租”模式,通过“有保底、住房租赁增值无差价、收益分成”的创新模式,实现业主、租客、机构的三方共赢,目前其增益租房源整体占比近50%。
作为长租行业的开创者,自如到底是如何瞄准痛点、自我革新的?
住房租赁市场迎来多重变革
10月19日,成立13年的自如,举办了一场主题为“一轮复始· 生生不息”的2024业主开放日活动。
在这场活动上,自如董事长、CEO熊林带领长租、资管、曼舍、家服、家装等业务线负责人,从自如的模式、产品、服务等方面,向业主们进行了工作汇报,并披露了公司过去13年的发展情况。
正如本次活动主题所言,“一轮复始· 生生不息”,我国住房租赁市场正在迎来新的周期变革。
过去三年来,住房租赁市场在供需两端都出现新特征。供给端,市场面临迎接房源挂牌量增加、出租周期延长、租金水平下降的新挑战;需求端,家庭式、改善型、产品多元等各类需求正在增长。
首先从供给端看,我国住房租赁市场已迈入存量时代,越来越多的闲置房源正涌入市场。数据显示,目前全国潜在用于出租房源已超过6000万套,整体已经是明确的存量市场。同时,北京、上海等一线城市楼龄20年以上房源占比超40%。
过去一年,各个城市的可出租房源、也即挂牌量上涨明显。据机构数据显示,以2024年1~9月为例,北京住房租赁市场挂牌量同比增长20%,上海同比增长25%。
存量房源增多的同时,当下租房市场整体租金水平却在下降、出租周期也在变长。比如,北京普租房源平均出租周期同比增加16%,上海同比增加32%,都接近40天;租金方面,北京普租房源平均成交租金水平同比下降4%,上海同比下降1%。
需求端也在发生多元复杂的变化,品质租房日趋成为越来越主流的城市居住解决方式,家庭式、改善型、更持稳租房需求增长,产品需求多元、关注“质价比”、要求租期服务、重视线上便捷体验。
面对如此广阔且多元的市场,业主如何更好地出租手上的房源,面临着不同以往的挑战。
从市场交易现状看,我国租房市场除了规模大,还有一个显著特点:个人化成交占比较高。这种模式下,有个人房东的出租,也有小中介的“二房东”式出租,各类不规范的交易模式,加剧了市场的波动情况。
反观国外成熟的租赁市场,住房租赁机构化的程度都非常高。比如,租房市场化起步较早的日本、美国、德国,机构化率分别达到80%、50%、40%,而我国住房租赁机构化占比仅为10%左右。
这意味着,我国正在经历周期变革的租房市场,需要专业化机构的加持,且发展空间极大。
在熊林看来,住房租赁市场正在从过去快速扩张的市场,转变为一个需要寻找更大的确定性、稳定性、高质量增长的市场,而专业化、机构化是住房租赁市场稳健发展的确定选择。
长租机构自如穿越周期的密码
面对住房租赁市场的多重变化,作为中国领先的机构化住房租赁平台,自如似乎更有能力成为市场重要的稳定器。
据介绍,自2011年成立以来,自如经历13年发展,已经成长为入驻8个国家和地区、覆盖81个城市,累计服务百万业主、500万租客的中国最大的机构化住房租赁平台。
在13年间,自如围绕租住生活不同领域,一方面通过自如长租、自如资管、曼舍等品牌深耕不同类型房屋资产托管业务,另一方面持续投入市场化生活服务品牌“自如家服”、艺术智能整装品牌“智爱家”、自如网以及一体化智能家居服务品牌“灵之智能”,积极探索长租机构发展边界。
作为长租赛道的开创者,自如穿越周期的底气和密码是什么?
对此,熊林概括为“一稳四好”,即模式稳、产品好、服务好、科技好、团队好。
在模式稳方面,自如在2021年推出全新的“增益租”模式。熊林认为,增益租将成为主流的机构化租赁模式,优势在于“有保底、无差价、收益分成”,实现业主、租客、机构的三方共赢。目前增益租房源整体占比近50%,新收房源100%采用增益租模式。
自如的“增益租”模式从底层商业逻辑上进行了创新,告别跟业主的单纯委托租赁关系,转而变成了一种合作伙伴关系。业主将闲置房源委托给自如,借助自如的房屋改造、管理能力,使房源能更好地适应当下市场需求,并对房屋进行专业资产管理服务,实现资产价值最大化,利好未来出租、出售、自住。
在产品好方面,自如以可租、可售、可自住作为标准,不断投入产品研发、提升交付水平,推出了全系列产品矩阵,为业主提供一站式房屋资产升级方案,提高出租效率、保障出租收益。
例如,面向业主精简装房源,提供一站式房源焕新增值的速优家产品;面向业主老旧毛坯房源,提供艺术设计智能整装的心舍、友家产品;面向业主高端住宅,提供豪宅委托的曼舍;面向机构业主的整栋或多栋物业,提供整栋租赁社区服务的自如寓、自如里;面向海外出租机构,提供的国际租房平台自如比邻ZABIT。
在服务好方面,自如围绕房屋出租的全周期,打造了包含房屋更新、房屋出租、租期服务、生活服务、续约服务等服务矩阵,并推出心服务承诺,帮助业主实现房屋资产的全生命周期管理。目前累计交付服务超过1亿单,覆盖200余种家庭服务场景。
在科技好方面,自如为实现对不同类型、不同地区、百万间级房源的大规模精准管理,坚持以O2O科技为核心,推出自如APP、自如业主APP等,为业主实现免费估价、在线签约、收益管理,同时积极投入全屋智能、大数据平台、AI应用等前瞻性研发,助力业主走在房屋资产管理最前沿。
自如通过“增益租”创新模式,与业主、租客实现多方共赢,也因此得到了市场的广泛认可。据悉,目前自如近百万间房源中,有50%采用了“增益租”模式,奠定了自如稳健发展的基础。
专注为业主提升资产价值的自如,也有望在机构化空间广阔的租房市场,迎来新的发展空间。熊林表示,站在13年新起点的自如,将紧抓存量时代发展契机,持续打造不动产全生命周期专业化机构管理能力,与广大业主共同穿越房屋资产增值周期,力争打造全球最好的机构化不动产管理平台。
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